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买精装房应该注意哪些问题?楼房精装修交房标准是怎样的?

来源:楚汉网  作者:小楚  发布时间:2021-07-22 16:37
摘要:随着国家对成品住宅的大力推广,未来,拎包入住的全装修成品住宅将会成为商品房市场上的主流。 当我们购买精装房的时候,最重要的一点就是明确精装修的交付标准。 这一点,无论是在后期拿房时,还是对装修标准有异议时,都具有参考比较的重要意义。 开发商对成品住宅的

随着国家对成品住宅的大力推广,未来,拎包入住的全装修成品住宅将会成为商品房市场上的主流。

当我们购买精装房的时候,最重要的一点就是明确精装修的交付标准。

这一点,无论是在后期拿房时,还是对装修标准有异议时,都具有参考比较的重要意义。

开发商对成品住宅的装饰装修标准,可以分为强制性标准和约定性标准。

强制性标准,即为了保障居民人身安全和生活健康,把控装修工程质量,由国家或地方政府部门制定的装饰装修标准,各开发商必须严格执行。(江苏省房地产开发商可参见:江苏省地方标准《成品住房装修技术标准》强制性条文)

约定性标准,即开发商与购房者之间约定的房屋装修标准。根据民事诉讼法“谁主张谁举证”原则,购房者若主张开发商所交付房屋未达到双方约定标准,第一步就是举证证明双方约定的装修标准。

司法实践中,关于如何确定成品住宅装修标准,各地法院判决不尽一致。

大体上有以商品房销售合同(或装修合同)为准、以政府备案价格为准、以开发商广告宣传为准等做法。

买精装房应该注意哪些问题?楼房精装修交房标准是怎样的?
买精装房应该注意哪些问题?楼房精装修交房标准是怎样的?

首先,以书面合同约定为准

1

书面合同是开发商和购房者双方权利义务的直接体现。

凡合同有约定的,首先应以合同约定作为精装修交付标准。

《江苏省高院商品装修房案件审理指南》第5条:对当事人约定装修质量要求的认定,一般应依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定。

而在合同中关于精装修标准的约定有两种方式:

一、约定装修价格标准

关于装修价格的约定,会以不同形式出现在开发商与购房者所签署的任何书面合同中。

该约定价格,究竟属于装修标准亦或是销售价格,各地法院甚至同一法院在不同时间的判决观点也大相径庭。

部分法院认可合同约定的装修价格属于销售价格,包括开发商利润,遵循市场自由定价,由开发商与购房者协商确定,不能以此作为装修标准。

案例:(2019)陕01民终5131号

审理法院:陕西省西安市中级人民法院

裁判要点:《商品房买卖合同》中约定的4000元/平方米应为销售价格,该价格中应包含开发企业的管理成本、资金成本、开发企业的利润、开发企业的商誉以及市场供求关系等多重内容,不应简单的理解为装修价格或装修价值。

另有部分法院认为,合同约定的装修价格应当作为装修标准,不能包含开发商利润,该价格即全部的装修标准。

案例:(2017)苏07民终3509号

审理法院:江苏省连云港市中级人民法院

裁判要点:案涉《颐湖园样板间装修协议书》约定,装修概况:1、硬装修不低于25万元整,家具、家电等不低于25万元,合计装修工程价款不低于50万元。依据该约定,上诉人交付给被上诉人的房屋装修价值应不低于50万元。本案中,装修协议约定的装修价格明显应理解为装修标准,无可争议。

甚至有部分法院认为,可以依据房屋成本价格比或其他因素确定该价格中包含开发商合理利润,超出合理利润的过高部分应当返还。

案例:(2016)陕01民终7006号

审理法院:陕西省西安市中级人民法院

裁判要点:案涉书面合同已约定装修标准为87280元(1000*87.28)。评估公司出具评估报告,案涉房屋除内部水电装修的装修价值为44905元,该价格包含了装修施工的合理利润,法院结合其他证据认定水电装修价格为9443.2万元,判决确定本案装修差价为87280-44905-9443.2=32931.8元。

二、详细约定装修材料的品牌、产地、规格型号等

案例:(2017)鲁02民终5625号

审理法院:山东省青岛市中级人民法院

裁判要点:合同附件三对室内部分装修标准进行了详细约定,如门窗、电器、卫浴、家具等品牌、用材、档次等均有明确规定,解啸腾认可泰瑞公司用于装修的品牌,大部分与合同约定的品牌一致,对于不一致的部分未作充分说明,根据举证责任分配原则,认定泰瑞公司系按照合同约定的装修标准对涉案房屋进行的装修。

其次,结合商品房销售资料、房屋施工资料综合认定

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书面合同无法确定的,结合商品房销售资料(如广告宣传、样板房)及房屋装修施工资料(如装修材料清单、装修材料价格等)综合认定。

《江苏省高院商品装修房案件审理指南》第5条:书面合同不能确定装修质量要求的,结合商品房销售资料如广告宣传情况、样板房设置情况等以及房屋装修施工资料如装修材料清单、装修材料价格等载明的内容综合认定。样板房装修实际用材不能确定的,样板房装修施工资料如装修合同、施工图纸、材料采购合同等,可以作为认定装修质量约定要求的依据。

案例:(2018)苏02民终85号

审理法院:江苏省无锡市中级人民法院

裁判要点:鉴于《商品房买卖合同》附件三对装饰、设备标准的约定不明,且万达公司已将样板房拆除,故只能结合万达公司的商业广告宣传以及物价备案来认定房屋精装修标准为5000元/平方米。

约定不明的,可以备案材料作为装修质量要求的依据

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装修质量要求约定不明,因出卖人未尽相应证明责任而不能综合认定的,备案装修资料可以视为装修质量要求的依据。

案例:(2017)苏01民再17号

审理法院:江苏省南京市中级人民法院

裁判要点:根据《江苏省城市房地产交易管理条例》(以下简称管理条例)第十三条第二款的规定,《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料

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