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首套房不用公积金是不是很亏?公积金贷款怎么贷最划算?

来源:楚汉网  作者:小楚  发布时间:2021-07-15 16:26
摘要:昨天,一位老乡给我打电话,咨询我关于公积金贷款买房的事情。公积金贷款,对于单位给上公积金的职工来说,是一个福利,因为公积金贷款利率很低,目前五年期以上是3.25%,而按揭贷款五年期以上首套也得4.95%,差距显而易见,您说是不是福利?那公积金贷款有什么条件呢

昨天,一位老乡给我打电话,咨询我关于公积金贷款买房的事情。公积金贷款,对于单位给上公积金的职工来说,是一个福利,因为公积金贷款利率很低,目前五年期以上是3.25%,而按揭贷款五年期以上首套也得4.95%,差距显而易见,您说是不是福利?那公积金贷款有什么条件呢?能贷多少呢?能贷多长时间呢?今天聊一聊。

首套房不用公积金是不是很亏?公积金贷款怎么贷最划算?

关于公积金贷款的政策,各地区可能有所不同,今天我以目前武汉市的公积金贷款政策为例,具体聊一聊。

一、什么人可以申请公积金贷款?

首先公积金贷款是房贷,有购房资格的人才能申请,我们知道,武汉现在是限购的。根据武汉《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》的规定,武汉的限购政策主要分为以下几种情况:

武汉市户籍:

1、在武汉市拥有2套及以上住房的武汉市户籍居民家庭,暂停在武汉市(限购区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。

2、在武汉市拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在武汉市(限购区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。

非武汉市户籍:

1、在武汉市拥有1套及以上住房的非武汉市户籍居民家庭,暂停在武汉市(限购区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。

2、非武汉市户籍居民家庭在武汉范围内购买住房的,需提供在武汉3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

其次,还需要满足以下条件:开立住房公积金账户1年以上,在申请住房公积金贷款前连续逐月缴存住房公积金满1年并且所在单位不存在欠缴情况。当然,这里也考虑了意外情况,如果职工因工作单位变动,造成欠缴3个月(含)以内住房公积金或因单位住房公积金缴存基数调整有误,重新调整造成欠缴住房公积金,在申请贷款时已将欠缴的住房公积金补齐并恢复逐月缴存的,可视同连续缴存;

再次,未负有住房公积金贷款债务,就是说有公积金贷款未结清不能再贷;

最后,征信记录得良好,不能有受限制的不良记录。

二、公积金贷款能贷多少?

关于贷款额度,首先,不能高于尾款金额,首套不能超过总房价7成,二套不能超过总房价4成;

其次,贷款额度不高于按住房公积金账户余额倍数确定的金额。购买首套自有住房的,贷款额度不高于住房公积金账户余额(同时使用配偶住房公积金申请公积金贷款,为职工及配偶住房公积金账户余额之和)的20倍,住房公积金账户余额不足2万元的,按2万元计算,即最低可贷40万,但最高限额60万。购买第二套自有住房、公有住房产权的,贷款额度不高于住房公积金账户余额的10倍,住房公积金账户余额不足2万元的,按2万元计算,即最低可带20万,但最高限额40万;

最后,贷款额度不高于按照职工(职工与配偶)还贷能力计算公式确定的金额,具体公式如下:

[(月工资总额+所在单位住房公积金月缴存额)×还贷能力系数-现有贷款月应还款额]×借款期数(月)

其中还贷能力系数为40%,现有贷款月应还款额为个人信用报告中贷款的月应还款额。

通过以上计算,取一个最小值,就是您能申请的公积金贷款额度。

三、公积金贷款能贷多长时间?

购买商品住房、限价商品住房、经济适用住房的,最长贷款期限30年;购买私产住房的,最长贷款期限20年;购买公有住房产权的,最长贷款期限10年。

职工年龄与申请贷款期限之和不超过法定离退休年龄后5年(国家另有规定可延长的,不超过延长后的退休年龄后5年,最长不得超过70周岁)。

四、外地缴存的公积金可以贷款吗?

在外地缴存住房公积金的职工,被所在单位派驻到本市工作一年以上,在本市购买自有住房且为职工家庭首套住房的,可按本市有关规定申请个人住房公积金贷款。

五、其他注意事项

目前,申请公积金贷款是需要预约的,如果您有公积金贷款需求,一定要提前预约。具体预约方式可以在公积金网站或者微信公众号上查询。如果公积金贷款额度不够,您可以同时申请银行按揭贷款进行组合贷,按揭贷款就执行按照按揭贷款银行的政策,但组合贷款时两者贷款期限要保持一致,据我了解,目前大多商业银行按揭贷款的最长期限是25年。如果进行了组合贷款,将来要提前还款可以先还按揭部分,理性人肯定会这么做,毕竟按揭部分利率高得多嘛。

最后,重点提示的是,关于公积金贷款首套二套房的认定,按照政策,职工家庭购买首套住房是指从职工本人和配偶均未使用过贷款购房(包括住房公积金贷款和商业银行按揭贷款),且均未办理过购房提取住房公积金(包括购房一次性提取和还贷提取)。职工家庭购买第二套住房是指职工本人和配偶使用过1次贷款购房(包括住房公积金贷款和商业银行按揭贷款),或办理过1次购房提取住房公积金(包括购房一次性提取和还贷提取)。职工家庭就同一套房屋既贷款又提取或多次提取的只计算1次。也就是说如果您有贷款记录,算一套,如果有提取记录,算一套,贷款和提取如果针对同一套房子,只算一套,反之算两套,认定为第三套房,就申请不了公积金贷款了。

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责任编辑:小楚
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